„Der deutsche Immobilienmarkt bestätigt die Signale aus dem Vorquartal, wonach die Kaufpreise für privates Wohneigentum nach dem jüngsten, drastischen Absturz einen Boden erreicht haben und nun wieder anziehen“, sagt Jonas Zdrzalek, Immobilienexperte am Kiel Institut für Weltwirtschaft (IfW Kiel). „Noch ist die Dynamik allerdings etwas verhalten und ein neuerlicher Boom zeichnet sich nicht ab.“
Verglichen mit dem Vorquartal (Q3 2024 vs. Q2 2024) sind die Preise für Eigentumswohnungen um 1,4 Prozent gestiegen. Einfamilienhäuser legten um 1,3 Prozent zu. Mehrfamilienhäuser sanken dagegen leicht um 0,4 Prozent im Wert, im Vorquartal waren die Preise allerdings sehr kräftig um 4,4 Prozent gestiegen. Speziell in diesem Segment herrscht allerdings aufgrund geringer Transaktionen eine hohe Volatilität, und die Aussagekraft ist begrenzt.
Die Preisentwicklung insgesamt lag wie auch im Vorquartal über den aktuellen Inflationsraten. Erstmals seit dem Einbruch vor rund zwei Jahren steigen die Preise auch im Jahresvergleich. Gegenüber dem Vorjahresquartal (Q3 2024 vs. Q3 2023) wurden Eigentumswohnungen um 0,9 Prozent teurer, Einfamilienhäuser verzeichneten eine schwarze Null (+0,1 Prozent). Mehrfamilienhäusern sanken um 2,8 Prozent im Wert, das Minus geht im Vergleich zu vorherigen Quartalen aber stetig zurück, auch dies ist ein weiteres Zeichen einer Trendwende am Immobilienmarkt.
Die Anzahl an Immobilientransaktionen legte nochmals zu, befindet sich aber noch spürbar unter denen der Boom-Jahre bei rund 75 Prozent des Durchschnitts der Jahre 2019 bis 2021. Der Anteil von Neubauten hat sich dabei im Vergleich zum Durchschnitt der Boomjahren von etwa 20 Prozent auf nur noch 10 Prozent reduziert.
In Deutschlands 7 größten Städten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt a. M., Hamburg, Köln, München, Stuttgart) zeigte sich alles in allem eine Seitwärtsbewegung gegenüber dem Vorquartal Q2 2024 mit leichten Ausschlägen nach oben und unten.
In Köln (+1,1 Prozent) und Stuttgart (+1,0 Prozent) war der stärkste Anstieg zu verzeichnen, in Hamburg der stärkste Rückgang (- 0,7 Prozent). In Düsseldorf (+0,2 Prozent) bewegten sich die Preise seitwärts, ebenso in Frankfurt (-0,4 Prozent), wo sie aber bereits im vorherigen Quartal (Q2 2024 vs. Q1 2024) deutlich gestiegen waren.
Hinweis: Für Berlin und München liegen in diesem Update des GREIX keine Daten für das 3. Quartal 2024 vor.
Besonders wertstabil zeigen sich Neubauwohnungen in Deutschlands Top-7-Städten. Die Preise haben bereits fast wieder das Niveau ihrer Höchststände von 2022 erreicht, im dritten Quartal 2024 lagen sie nur noch 1,5 Prozent darunter. Insgesamt fiel der Wert in der jüngsten Preiskorrektur nur um rund 6 Prozent.
Sehr viel deutlicher war der Preisrückgang mit rund 16 Prozent bei Bestandswohnungen in Deutschlands 7 größten Städten. Sowohl die Preise für klassische Altbauten mit Baujahr vor 1950 als auch für Wohnungen aus den Jahren nach dem Krieg bis heute notieren im aktuellen Update noch rund 10 Prozent unter ihren Höchstständen.
Außerhalb der Top-7-Städte ist die Preisentwicklung für Eigentumswohnungen im Quartalsvergleich einheitlicher als in den Metropolen. Der Trend zeigt für fast alle Städte nach oben, insgesamt ist der Markt aber volatiler, und es sind kräftigere Preisausschläge zu beobachten, was der geringeren Anzahl an Transaktionen geschuldet sein dürfte.
Sehr deutlich war der Preisanstieg in Leipzig (+7 Prozent). Auch Duisburg (+6,3 Prozent) und Potsdam (+5,3 Prozent) legten kräftig zu, nach Rückgängen im ersten Halbjahr bestand in beiden Städten offenbar Aufholpotenzial. Ausschließlich in Dortmund sind die Preise gefallen (-2,2 Prozent).
„Insgesamt deutet die geringe Anzahl an Transaktionen darauf hin, dass viele Marktteilnehmer noch in einer abwartenden Haltung verharren“, so Zdrzalek. „Gut vorstellbar, dass nun aber zunehmend Käufer zurück in den Markt finden, niedriger waren Immobilienpreise immerhin zuletzt vor fast 4 Jahren, und die Trendwende ist eingeläutet. Äußerst begehrt sind offenbar Neubauten, bei denen das Angebot besonders knapp ist, was sich entsprechend in den Preisen widerspiegelt.“
Methodischer Hinweis Die Preisentwicklung des GREIX wird als Index berechnet. Nur so können mittels statistischer Verfahren (hedonische Methode) Verzerrungen eliminiert werden, die ansonsten bei durchschnittlichen Quadratmeterpreisen auftreten. Beispielsweise führt ein Verkauf besonders vieler hochpreisiger Immobilien, etwa aufgrund hoher Quadratmeterzahlen, guter Lage oder einem guten Zustand, zu steigenden Durchschnittspreisen pro Quadratmeter, einem solchen Anstieg liegt aber keine generelle Wertsteigerung für Immobilien zugrunde. Durch die Indexbildung gibt es keine Verzerrung in der Preisentwicklung nach oben oder unten aufgrund spezifischer Eigenschaften der verkauften Immobilien.
• Was ist der GREIX? Der GREIX ist ein Immobilienpreisindex für Deutschland auf Basis der Kaufpreissammlung der lokalen Gutachterausschüsse, die notariell beglaubigte Verkaufspreise enthält. Er bildet die Preisentwicklung einzelner Städte und Stadtviertel bis zurück ins Jahr 1960 ab und basiert auf über zwei Millionen Transaktionsdaten. Mit Hilfe des Datensatzes können langfristige Trends der Immobilienmärkte analysiert und aktuelle Entwicklungen im historischen Kontext eingeordnet werden.
• Welche Daten und Methoden werden zur Erstellung der Indizes verwendet? Die Datenerhebung und Auswertung findet in Zusammenarbeit mit den regionalen Gutachterausschüssen statt. Dabei werden alle Immobilientransaktionen vollständig erfasst. Die Preise werden mit neuesten wissenschaftlichen Methoden und statistischen Verfahren (hedonische Regressionsmethode) ausgewertet. Der GREIX steht somit für höchste wissenschaftliche Datenqualität.
Medienansprechpartner: Mathias Rauck Chief Communications Officer T +49 431 8814-411
wissenschaftliche Ansprechpartner: Jonas Zdrzalek Kiel Institute Researcher +49 160 98272770
